Wann kann mit dem Bau begonnen werden?
Sobald Ihnen die schriftliche Baugenehmigung zugestellt worden ist, die Ausschreibungsergebnisse über die Handwerkerleistungen vorliegen und die Detailpläne für die Bauausführung unterzeichnet sind, kann der Bau beginnen. Fangen Sie bereits früher an, riskieren Sie nutzlose Investitionen. Beachten Sie auch die im Baugenehmigungsbescheid und genehmigten Plänen enthaltenen Auflagen sowie Planänderungen, die eventuell eine Änderung oder Ergänzung der Baupläne für die Bauausführung erfordern. Beginnen Sie mit dem Bau bevor die Genehmigung vorliegt, droht Ihnen außerdem eine nicht unerhebliche Geldbuße.
Beachtung beim staatlich geförderten Wohnungsbau
Beim staatlich geförderten Wohnungsbau darf mit dem Bau erst begonnen werden, wenn auch bereits die öffentlichen Mittel bewilligt wurden oder die Bewilligungsstelle dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat. Die Baugenehmigung muss natürlich auch hier vorliegen und privatrechtliche Hindernisse (Eigentumsfragen, bestehende private Rechte Dritter, z. B. Geh- und Fahrtrechte) ausgeräumt sein.
Was muss bei der Bauausführung beachtet werden?
Es liegt auf der Hand, dass Sie sich bei der Bauausführung nach den genehmigten Bauplänen richten müssen. Andernfalls wäre das vorausgegangene Genehmigungsverfahren praktisch überflüssig gewesen. Auch geringfügige Abweichungen sind nicht zulässig. Wird von den genehmigten Bauplänen abgewichen, so riskieren Sie, dass Ihr Bau eingestellt wird und sofern die planabweichende Bauausführung gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, dass Sie sie rückgängig machen müssen und Ihnen darüber hinaus eine Geldbuße auferlegt wird.
Welche Verantwortung tragen die am Bau Beteiligten?
Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung seiner Bauvorhaben sowie zur Beseitigung der Anlage geeignete Beteiligte, d. h. einen geeigneten Entwurfsverfasser (§ 54 ThürBO), Unternehmer (§ 55 ThürBO) sowie einen Bauleiter (§ 56 ThürBO) zu bestellen, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtung nach den Bestimmungen geeignet ist. Der Bauherr hat alle nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendigen Anzeigen und Nachweise gemäß den gesetzlichen Bestimmungen vorzulegen. Mit der Erteilung der Baugenehmigung sind Sie die Genehmigungsbehörde leider noch nicht los. Die Genehmigungsbehörde kann die Bauausführung überprüfen. Sie wird nach Ihrem Ermessen Stichproben durchführen.
Sicherung der Baustelle
Die Baustelle ist so einzurichten, dass bauliche Anlagen ordnungsgemäß errichtet, geändert und abgebrochen werden können und Gefahren oder vermeidbare Belästigungen nicht entstehen. Der Bauherr hat an der Baustelle ein Schild, das die Bezeichnung des Bauvorhabens und die Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, Bauleiters und Unternehmer enthalten muss, anzubringen.
Baumängel und Überwachung der Bauausführung
Problematisch ist die Frage, ob der Bauherr von der Genehmigungsbehörde Schadensersatz verlangen kann, wenn diese bei der Bauüberwachung bestehende Baumängel übersieht. Dazu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die hier nicht im Einzelnen dargestellt werden kann. Zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen, sollte der Bauherr Folgendes wissen. Bei Baumängeln kommt eine Haftung des Bauunternehmers, des Architekten oder Sonderfachleuten (Statiker) in Betracht. Hat die Genehmigungsbehörde Baumängel bei der Bauüberwachung übersehen, so kann der Bauherr sie hier nur in ganz seltenen Fällen haftbar machen, denn Zweck der Bauüberwachung ist es nicht, den Bauherrn vor finanziellen Schäden, sondern im allgemeinen Interesse das Leben und die Gesundheit der Benutzer des Gebäudes vor Gefährdungen zu schützen. Es empfiehlt sich daher dringend, dass der Bauherr selbst möglichen Mängel zum einem vorbeugt und zum anderen sorgfältig nachgeht, indem er einen Fachmann mit der Überwachung der Bauausführung beauftragt, ein Bautagebuch führen lässt und den Bauzustand in allen wesentlichen Stadien fotografiert. Festgestellte Mängel sollte der Bauherr so rasch wie möglich gegenüber dem verantwortlichen Unternehmer geltend machen, ggf. fachlich untersuchen lassen. Beachten Sie dazu auch die Regelungen zur Geltendmachung und Verjährung von Ansprüchen auf Baumängel, die Ihr Vertrag mit dem Unternehmer in aller Regel enthält. Im Einzelfall empfiehlt sich der sachkundige Rat eines Rechtsanwaltes, vor allem wenn es sich um schwerwiegende Mängel handelt oder der Eintritt auf Verjährung bei Mängelansprüchen droht.