Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 60 ThürBO, für genehmigungsfrei gestellte Bauvorhaben nach § 61 ThürBO sowie Bauvorhaben, deren bauaufsichtliche Prüfung eingeschränkt ist im Zusammenhang mit § 62 ThürBO entbindet nicht von der Pflicht zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden sowie von der Pflicht, erforderliche behördliche Entscheidungen wie Genehmigungen, Erlaubnisse und Bewilligungen einzuholen.
Verfahrensfreie Bauvorhaben
Der Katalog des § 60 ThürBO - gänzlich verfahrensfreie Bauvorhaben - wurde besonders für private Bauherren in wesentlichen Punkten erweitert. Es handelt sich dabei um Vorhaben, die in der Regel keine bau- und bodenrechtliche Relevanz haben, d. h. bauplanungsrechtlich nicht kritisch sind und kein hohes Gefahrenpotential besitzen. Die Verantwortung liegt nunmehr beim Bauherrn, allen gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Diese können sich auch aus anderen Rechtsfällen ergeben wie z. B. dem Bauplanungsrecht, gemeindliche Satzungen, Nachbarrecht, Baunebenrecht wie Denkmalschutz, Straßenrecht etc. Bei den genannten Verfahren ist in der Regel keine Beteiligung der Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde erforderlich. Werden allerdings öffentlich-rechtliche Vorschriften wie o. g. verletzt, kann die Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Es ist in jedem Fall sinnvoll, kein Verstoß gegen öffentliches Recht zu begehen und im Vorfeld der Planung und Ausführung sich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu informieren, ob es sich tatsächlich um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt. Einige Beispiele verfahrensfreier Vorhaben sind nachfolgend genannt. Außer im Außenbereich, d. h. außerhalb eines Bebauungszusammenhangs, sind verfahrensfrei
- eingeschossige Gebäude bis 10 m² Bruttogrundfläche;
- Garagen, Carports mit einer Bruttogrundfläche bis 40 m² und maximal 3 m (Wandhöhe);
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes;
- Werbeanlagen bis maximal 2 Monate und bei einem 1 m² Ansichtsfläche;
- Terrassenüberdachungen bis 30 m² und maximal 4 m Tiefe;
- Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m²;
- Mauern, Stützmauern, Einfriedungen bis zu 2 m Höhe.
- Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen
- Windenergieanlagen bis 10 m Höhe außer in reinen Wohngebieten
- Außenwandverkleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung
- Lager- und Abstellflächen mit einer Fläche bis 100 m²
- Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe von 2 m und einer Gesamtfläche von 30 m²
Darüber hinaus sind verfahrensfrei Instandhaltungsarbeiten und Nutzungsänderungen, ohne dass andere öffentlich-rechtliche Forderungen tangiert sind und besonders wichtig, sämtliche Abbruch- und Beseitigungsmaßnahmen. Dies betrifft generell freistehende Gebäude und sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind bis zu 10 m Höhe. Bei nicht freistehenden Gebäuden ist die beabsichtigte Beseitigung der Anlage 1 Monat vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Trotzdem kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, muss die Standsicherheit der Gebäude, an die zu beseitigende Gebäude angebaut sind, regelmäßig gewährleistet werden. Dazu ist es in jedem Fall sinnvoll, qualifizierte Entwurfsverfasser und auch qualifizierte Bauunternehmen bei besonders komplizierten und schwierigen Abbruchmaßnahmen hinzu zu ziehen.
Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 61 ThürBO
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 61 ThürBO gilt für Wohngebäude und kleinere gewerbliche Bauten, bei denen der oberste Fußboden (eines möglichen Aufenthaltsraumes) nicht höher als 7 m liegt, die sich im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes befinden und die in jedem Fall gemäß der Gebäudeklasse 1 nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten mit insgesamt 400 m² haben. Die jetzige Regelung stellt eine Weiterentwicklung des früheren Anzeigeverfahrens dar. Eine förmliche Genehmigung wird nicht erteilt. Der Bauherr und seine Beauftragten tragen die Verantwortung, dass alle materiellen Anforderungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts erfüllt sind. Die Bauunterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht und 1 Monat später darf mit dem Bau begonnen werden, wenn die Gemeinde nicht ausdrücklich ein Genehmigungsverfahren wünscht. Allerdings besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Gemeinde den Termin des Baubeginns eher setzt.
Wann ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich?
Neben dem weitestgehenden Verzicht auf ein Baugenehmigungsverfahren, d. h. der Verfahrensfreiheit gemäß § 60 ThürBO und der Genehmigungsfreistellung gemäß § 61, gibt es das so genannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 62) und das Baugenehmigungsverfahren nach § 63 ThürBO.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 62 ThürBO wird dann durchgeführt, wenn die gleichen Bauvorhaben wie bei der Genehmigungsfreistellung außerhalb eines Bebauungsplangebietes oder in Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans errichtet werden sollen. Daher handelt es sich grundsätzlich um Wohngebäude und kleinere gewerbliche Gebäude mit einer Höhe von 7 m als möglichen Aufenthaltsraum. Der Umfang des Prüfrahmens bleibt deutlich unter dem normalen Prüfprogramm des bisherigen Baugenehmigungsverfahrens zurück. Das Bauordnungsrecht wird in der Regel nicht mehr geprüft, d. h. beispielsweise das Abstandsflächenrecht, Brandschutz, Stellplatzverpflichtung etc. und liegt in der primären Eigenverantwortung des Bauherrn und seinem beauftragten Planer. Geprüft wird die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. D. h. die Auswirkungen auf das Einfügen eines Bauvorhabens im Sinne des § 34 BauGB bzw. Berücksichtigung öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB. Im unbeplanten Innenbereich sind insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme, immissionsschutzrechtliche Bestimmungen sowie Fragen der gesicherten Erschließung zu berücksichtigen. Im Außenbereich sind besonders die Fragen des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Wasserrechtes und Ziele der Raumordnung zu betrachten. Generell kann über Abweichung sowohl des Bauplanungs- als auch Bauordnungsrechts im Rahmen des Verfahrens entschieden werden. Allerdings ist dazu ein Antrag zur ausdrücklichen Prüfung vorzulegen. Soweit wegen der Baugenehmigung Entscheidungen nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfallen oder durch die Baugenehmigung ersetzt werden (z. B. naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, straßenrechtliche Entscheidungen etc.), wird dies ebenfalls im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Für das vereinfachte Vorhaben trifft zu, dass ein Vorhaben als genehmigt gilt, wenn die Verfahrensdauer von maximal 3 Monaten überschritten wird. In besonderen Fällen kann eine Verlängerung auf 5 Monate erfolgen. Durch diese Genehmigungsfiktion gibt es Sicherheit für die zeitige Planung des Baubeginns. Über die Verlängerung ist der Antragsteller zu informieren. Darauf zu verweisen ist, dass die Frist von 3 Monaten erst nach Vorlage vollständiger Unterlagen gilt. Auch hier sei der Hinweis gestattet, dass der eigenständige Prüfumfang im Baugenehmigungsverfahren nicht von der Einhaltung der Anforderungen der Bauordnung und sonstigem öffentlichen Recht entbindet. Zur Vermeidung von Kosten sollten daher bei allen Maßnahmen im Vorfeld die Baugenehmigungsbehörde oder die Gemeinde informiert und sich vorher erkundigt werden, welche Anforderungen einzuhalten sind. Die Aussage eines kompetenten Planers ist ebenso wichtig, wie eine rechtzeitige Konsultation. Auch hier trifft zu, dass die Baugenehmigungsbehörde gegen unzulässige Baumaßnahmen vorgehen kann.
Normales Baugenehmigungsverfahren
Der § 63 ThürBO knüpft an das herkömmliche Baugenehmigungsverfahren an. Es findet Anwendung für alle Gebäude, für die die bisher genannten Verfahren nicht gelten, d. h., die weder der Genehmigungsfreistellung noch dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterliegen. Grundsätzlich wird durch die untere Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt geprüft. Es gibt keinen Bereich, der von der Prüfung ausgeschlossen ist. Die Bauaufsichtsbehörde ist verpflichtet, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungen einzuholen und eine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung im Ergebnis des Baugenehmigunsverfahrens zu übergeben. Es ist zu bemerken, dass öffentlich-rechtliche Anforderungen, die nicht dem spezifischen Baurecht angehören, im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft werden. Sonstiges öffentliches Fachrecht, welches für seine materielle Anforderungen bisher kein präventives Kontrollverfahren kennt, ist dann zuständig.
Was ist eine Teilbaugenehmigung?
Eine Teilbaugenehmigung ist auch wie in der vorher gültigen Bauordnung möglich. Für ganz eilige Vorhaben nach Einreichung des Bauantrages und vor Erteilung der Baugenehmigung kann die Baugenehmigungsbehörde den Beginn der Bauarbeiten für Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte genehmigen; der Erlass dieser gesondert zu beantragenden Teilbaugenehmigung steht im Ermessen der Behörde und ermöglicht bei langwierigen Genehmigungsverfahren ein abschnittsweises und damit zügiges Baugeschehen.
Wesen einer Bauvoranfrage
Häufig ist es notwendig, schon vor dem eigentlichen Genehmigungsverfahren bestimmte Probleme des Bauvorhabens zu klären und eine verbindliche Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde herbeizuführen. Insbesondere bei größeren Bauvorhaben ist dies sinnvoll. Der Bauherr kann hier Gewissheit über die prinzipielle Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erlangen ohne sämtliche Bauvorlagen erst erstellen lassen zu müssen. Man kann sowohl einzelne bauplanungsrechtliche, aber auch bauordnungsrechtliche Vorgaben für die Realisierung des Bauvorhabens klären.
Typische Fälle sind die generelle bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, d. h. die Prüfung der grundsätzlichen Bebaubarkeit des Grundstücks, die zulässige Art und Maß der baulichen Nutzung, Möglichkeiten der Ausnahmen und Befreiung, aber auch spezifische Fragen des Bauordnungsrechts wie die Anforderung an den Brandschutz, Stellplatzverpflichtung, komplizierte Erschließungsprobleme etc. Nach Einreichung der entsprechenden Bauvorlagen prüft die untere Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Antrags und erteilt einen Bauvorbescheid. Der Bauvorbescheid gilt 3 Jahre und kann auf schriftlichen Antrag bis zu 1 Jahr verlängert werden. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung und bietet dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage.
Geltungsdauer der Genehmigung
Die Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde oder die Bauarbeiten länger als 2 Jahre unterbrochen worden sind. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu 1 Jahr verlängert werden.