Maßnahmen des Verwaltungsvollzugs
Zum Vollzug des Baurechts gehört aber auch, gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen gegen nicht genehmigte oder nicht genehmigungskonforme Vorhaben (Schwarzbauten) zu treffen. Diese reichen je nach Schwere des Verstoßes vom Baustop oder Nutzungsuntersagung bis hin zur Beseitigungsanordnung. Werden öffentlich-rechtliche Vorschriften durch ein Vorhaben verletzt, stellt sich insbesondere beim sogenannten Schwarzbau die Frage, mit welchen Mitteln die Verwaltung darauf reagieren kann. Die Beseitigungsanordnung (Abbruchverfügung) nach § 79 ThürBO berechtigt die Bauaufsichtsbehörde, die teilweise oder vollständige Beseitigung der baulichen Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde, anzuordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Die Abbruchverfügung ist das wichtigste Instrument der repressiven Bauaufsicht.
Werden bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt, so kann diese Nutzung untersagt werden. Es besteht daher auch die Möglichkeit eine Nutzung zu untersagen, wenn die Vorschriften über die Zulässigkeit von baulichen Anlagen, die nicht auf das Gebäude als solches, sondern sich auf seine Nutzung beziehen, verletzt werden. Dieser funktioneller Zusammenhang führt dazu, dass bei genehmigungsbedürftigen Anlagen auch die bloße Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung gemäß § 79 versagen, wenn zwar nicht die Anlage, aber deren Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Die Nutzungsuntersagung darf nur so weit gehen, wie dies zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands notwendig ist.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der Baueinstellungsverfügung. Gemäß § 78 Abs. 1 Satz 1 ThürBO kann die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet werden, wenn keine Baugenehmigung trotz der Erforderlichkeit einer solchen vorliegt und trotzdem mit dem Bau begonnen wurde, bei der Realisierung des Vorhabens von den Bauvorlagen abgewichen und gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen wird oder die genehmigten Baustoffe nicht verwendet wurden.
Nachbarbeteiligung
Die Nachbarbeteiligung ist im § 69 ThürBO geregelt. Neu ist, dass nur noch die erkennbar in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Belangen betroffenen Nachbarn zu beteiligten sind. Gegen die damit für den Nachbarn möglicherweise verbundenen Risiken können diese sich durch die Auswahl geeigneter Planer und eine freiwillige Beteiligung der Nachbarn schützen. Die Beteiligung ist auch dann nicht erforderlich, wenn bereits der Bauherr den Nachbarn beteiligt hat und dieser erkennbar (in der Regel durch Unterschrift auf den Bauvorlagen) dem Bauvorhaben zugestimmt hat. Der Nachbar muss eventuelle Einwendungen innerhalb von 2 Wochen nach Zugang der Benachrichtigung vorbringen. Äußert er sich nicht oder erhebt er Einwendungen, denen nicht Rechnung getragen wird, ist ihm eine Baugenehmigung zuzustellen. Die Zustimmung der Nachbarschaft für die Erteilung einer Genehmigung ist nicht unbedingt erforderlich. Wichtig ist - und das hat die untere Bauaufsichtsbehörde zu überprüfen - ob öffentlich-rechtlich geschützte Belange der Nachbarn nicht verletzt sind. In jedem Fall ist zu empfehlen, den Nachbarn von der Baumaßnahme zu informieren und seine Zustimmung zum Bauvorhaben durch Unterschrift der Bauvorlagen (Lageplan, Schnitt, Ansicht) zu dokumentieren, um eine größere Investitionssicherheit frühzeitig für den Bauherrn zu erreichen.
Teilung vom Grundstück
Die zum Jahr 2004 im § 8 ThürBO geregelte bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung entfällt, da sie sich in die neue verfahrensrechtliche Systematik nicht mehr einfügt. Unter Teilung versteht man, eine dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstück abgeschrieben oder als selbständiges Grundstück oder als Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken eingetragen werden soll. Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften des Gesetzes und insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, des Brandschutzes und die Erschließung zuwiderlaufen. Es besteht allerdings die Möglichkeit, sich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein Zeugnis nach § 7 ThürBO darüber ausstellen zu lassen, dass die Teilung im Einklang mit gültigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Es ist besonders bei kompliziert zugeschnittenen Grundstücken sinnvoll, dass eine Konsultation der unteren Bauaufsichtsbehörde durch den Eigentümer oder einen beauftragten öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur erfolgt.
Nutzungsänderung
Auch die Nutzung einer baulichen Anlage ist für die baurechtliche Beurteilung der Zulässigkeit der baulichen Anlage relevant. Wird einer bauliche Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben, so liegt hierin eine Änderung der bisherigen Nutzung vor. Unerheblich ist es, ob diese Nutzungsänderung Auswirkungen auf materielle Vorschriften im konkreten Fall hat. Es reicht aus, wenn die neue Nutzung an anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gemessen werden muss als die bisherige. Sind im konkreten Fall keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu stellen als an die bisherige Nutzung, so ist die Nutzungsänderung genehmigungsfrei nach § 60 Ab. 4 ThürBO. Beispiele für Nutzungsänderungen sind u. a. die Änderung privilegierter Nutzungen im Außenbereich (landwirtschaftlicher Betrieb wird Gaststätte, Kino wird Spielhalle, Tankstelle wird Kfz-Reparaturbetrieb, Büroräume werden Wohnungen, Dorfgaststätte wird Diskothek, Möbelmarkt wird Einzelhandelsgroßbetrieb, Wohnung wird Bierbar oder Büroraum). Die Palette ist vielfältig.
Deshalb sollte vor Aufnahme einer neuen Nutzung sich von der Bauaufsichtsbehörde beraten werden lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben ist und die geplante Nutzung baurechtliche Probleme mit sich bringt.
Wann kann eine Baugenehmigung erteilt werden?
Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform, nicht jedoch einer Begründung, soweit dem Antrag entsprochen wird und die Genehmigung keine Nachbarrechte betrifft. Der Bauherr erhält eine Genehmigungsurkunde zusammen mit einer Ausfertigung der Bauvorlagen, die mit einem Genehmigungsvermerk zu versehen ist. Mit der Bekanntgabe wird die Genehmigung wirksam und es beginnt ihre Geltungsdauer. Je nach dem Inhalt der Genehmigung empfiehlt es sich, diese auch dem Nachbar bekannt zu geben oder zuzusenden. Schließlich ist auch der Gemeinde, sofern sie nicht selbst Genehmigungsbehörde ist, durch Übersendung einer Ausfertigung der Baugenehmigung nebst Bauvorlage zu unterrichten. Für die Baugenehmigung und die erforderlichen Prüfung wird nach der Baugebührenverordnung eine Gebühr erhoben. Sie richtet sich in der Regel nach dem Rohbauwert, d. h. dem wirtschaftlichen Nutzen des Vorhabens, aber auch nach der Mühewaltung der Verwaltung.
Welche Möglichkeiten haben Sie nach der Ablehnung der Baugenehmigung
Leider lässt sich in einigen Fällen nicht ausschließen, dass die Baubehörde Ihrem Bauantrag nicht entsprechen kann, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften einer Genehmigung des Vorhabens entgegenstehen. Dies muss jedoch nicht immer und nicht zwingend dazu führen, dass sie die Bauabsicht auf dem Grundstück völlig aufgeben müssen. Sie haben die Möglichkeit, gegen die Ablehnung einer Baugenehmigung den Rechtsweg zu bestreiten. Durchaus besteht die Möglichkeit, dass durch Änderung des Vorhabens die Genehmigungsfähigkeit erreicht werden kann. In solchen Fällen ist abzuwägen, ob nicht die Änderung der Baupläne vorteilhafter ist, als ein Rechtsstreit. Dabei sollte bedacht werden, ob der beanstandete Teil des Gesamtvorhabens von besonderer Bedeutung ist, die Kosten für die Umplanung, die Erfolgsaussichten in einem Rechtsstreit und vor allem auch die zeitliche Verzögerung. Bei Ankündigung eines ablehnenden Bescheides, bietet es sich an, den Antrag zurückzuziehen. In diesem Fall reduziert sich in jedem Fall die Gebühr.
Baulasten
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Damit dienen Baulasten der öffentlich-rechtlichen Sicherung z. B. von Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück für ein Bauvorhaben, wobei die Baulasterklärung durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks in der Regel nur freiwillig erfolgen kann.
Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.
Abweichungen
Angesichts der unterschiedlichen Ausgestaltung, auch vergleichbarer Nutzungen dienender baulicher Anlagen, und der Unvorhersehbarkeit zukünftiger Entwicklungen kann es nicht ausgeschlossen werden, dass die Einhaltung der Anforderungen im Einzelfall unnötig ist. Es ist daher eine Regelung erforderlich, die ein Abweichen von den Anforderungen und damit eine sachgerechte Entscheidung ermöglicht. Die Regelung zur Abweichung befindet sich im § 66. Neu ist, dass für die Zulassung einer Abweichung für eine Ausnahme und Befreiung von bauplanungsrechtlichen Bestimmungen ein Antrag mit Begründung vorausgesetzt wird.
Die örtlichen Bauvorschriften gehören zu den Vorschriften aufgrund der Thüringer Bauordnung. Die örtlichen Bauvorschriften gehören zu den Vorschriften aufgrund der Thüringer Bauordnung. Sie werden im Genehmigungsfreistellungsverfahren und im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren kann so wie bei den anderen bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über Abweichungen von der Bauaufsichtsbehörde mit entschieden werden, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird.
Im Genehmigungsfreistellungsverfahren hat die untere Bauaufsichtsbehörde keine Aufgabe, da es regelmäßig nur auf die Zustimmung der Gemeinde ankommt. Es ist daher sachgerecht, bei dieser Verfahrensart vorzusehen, dass die Gemeinde für eventuell erforderliche Entscheidungen auch nach außen zuständig ist. Das Gleiche gilt, wenn für ein Vorhaben nach § 60 überhaupt kein Verfahren erforderlich ist. Dann ist es gerechtfertigt, ein isoliertes Genehmigungsverfahren bei der Gemeinde vorzusehen. Schließlich gilt das Gleiche für Ausnahmen und Befreiungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften, die trotz der allgemeinen geringen städtebaulichen Relevanz der Vorhaben nach § 60 im Einzelfall erforderlich sein können.